房企密集融資 投資者憂心后市風險

　　摘要：“這次恒大融資規模大約在50億港元左右，每股價格約3港元左右，比之前預期有大幅縮水。”林汝其說，資本市場經過近兩年的調整，投資者對房企的風險管控和可持續成長更為關注，股市和樓市的后期壓力都在影響著大家的預期。

　　“隨著內地房企近期集中在港路演上市，投資者可以選擇的空間非常多，這對房企的融資來說可能是個挑戰。”時常往返于香港資本市場為內地房企“牽線”的投行界人士林汝其對《中國經營報》記者說，如今的香港資本市場剛恢復熱鬧，但在房企的密集上市之下，看熱鬧的多，下單認購的未必就多。

　　據報道，10月19日，恒大(03333.HK)在港路演，包括新世界發展主席鄭裕彤、華人置業主席劉鑾雄、中渝置地主席張松橋、香港煙草有限公司主席何柱國等悉數到路演現場，為恒大造勢。但擺在恒大掌門人許家印面前的一個現實是，投資者疑問依然頗多，恒大不得不降低融資規模。

　　“這次恒大融資規模大約在50億港元左右，每股價格約3港元左右，比之前預期有大幅縮水。”林汝其說，資本市場經過近兩年的調整，投資者對房企的風險管控和可持續成長更為關注，股市和樓市的后期壓力都在影響著大家的預期。

　　有信息顯示，從2009年10月開始，有49家房企將以各種形式登陸資本市場融資，總融資額近千億元，但樓市后市的風險預估，還是讓投資者產生了更多的疑惑。

　　囤糧備荒

　　“在香港資本市場融資將是內地房企下半年解決資金需求的重要來源。”瑞銀集團亞洲區主席蔡洪平如此表示。此時他已手握內地多家房企在港融資計劃。

　　此間，恒盛、恒大、龍湖、寶龍等十多家內地房企，相繼啟動赴港上市，“這些房企總計融資金額將超過80億美元。”蔡洪平說，如此密集的融資，超過了近幾年在港融資內地房企的總規模。“主要原因是，從2008年四季度以來執行的適度寬松的貨幣政策，及其帶來的充足的流動性，房企加大了開工、拿地和銷售預期，對融資必然有迫切需求。”蔡說。

　　國家統計局數據顯示，2009年9月商品房施工面積和新開工面積持續增長，環比上升10%和15%，企業對資金的需求進一步膨脹；而在資金來源方面，2009年1到8月，房地產開發企業本年資金來源近3.4萬億元，同比增長34%，其中國內貸款7384億元，增長46%。

　　但問題是，“今年上半年銀行貸款仍是房地產項目最主要的資金來源，這種單一的房地產融資模式，無論對于開發商還是銀行系統來說，都蘊含著較大風險。”林汝其認為，一旦政策縮緊，開發商又會遭受“苦日子”。因此，房企只有拓寬融資渠道才能抵御政策風險。

　　“萬科、保利等龍頭房企選擇增發募資都超過了100億元，而萬達、綠地、恒大、龍湖等大型房企則選擇了企業債和上市等方式募集資金。”長期研究房地產金融的重慶協同投資公司副總經理孟波說，隨著上半年樓市銷量的猛增，開發商加大開工和土地儲備都迫在眉睫，而現實的問題是，銀行對大型房企的授信只是畫餅充饑，“民營房企和中小房企很難真正從銀行拿到實實在在的貸款，只能靠其他渠道補給。”

　　在孟波看來，從5月份開始的拿地大戰已經顯示，房企手中如果沒有實實在在的真金白銀，不僅拿不到優質的地塊，可能連將來叫板的機會都沒有了。“央企發動的地王爭奪戰其實質是把房地產由‘地王時代’延伸到‘資本時代’。”孟波說。

　　而這種變化必然帶來一股房企大規模的融資高潮。“上市政策放松、信托基金即將入市，現在連保險資金也將進入房地產市場，雖然現在市場還有很多猶豫，但還有比這更好的時候嗎？”林汝其反問。

　　擴張壓力

　　對于房地產企業而言，“這是一個最好的時代，也是一個最壞的時代。”

　　對于大型地產商來說，更多的是慶幸，而對于小型地產商來說，左右為難處更多：一方面是房屋銷量大漲后又在“金九銀十”的樓市旺季中出現滑坡，另一方面是大型房企不斷搶地，推高的土地價格，讓不少搶不到地的地產商們陷入左右為難的境地。

　　“現在不是愁賣房，而是愁下一步可能無房可賣。”重慶一本地房企負責人劉先生告訴《中國經營報》記者，即使在2007年市場量價齊升之際，他們這樣規模的中小型地產商也只能賣到約30萬平方米，但2009年僅截至目前就已經賣出了近40萬平方米。“存貨新貨都已賣完，只能拿地再開發，先不說資金壓力，到哪里去找合適的土地也是個問題。”他無奈地表示，市場的變化太突然，如果貿然拿地，一旦市場再度低迷，那么對于融資能力有限的中小型房企來說將是致命的，“現在只能邊走邊看。”

　　“房地產行業的周期性特征特別明顯，樓市出現一段熱銷之后，往往也會出現一段賣不動的時候，如果在熱賣之后又大肆擴張的地產商不能有效解決融資問題，一旦重遇調整期，財務風險無疑難以控制。”孟波說。

　　事實上，當下融資形勢的變化也讓更多的地產商心態產生變化。“上半年銀行貸款超過8000億元，不可能這么一直天量放貸，未來新開工的項目將更多地靠企業自己想辦法。”成都一位地產商表示，在信貸寬松政策是否持續尚難預料的情況下，只能謹慎擴張，“有多大的腳穿多大的鞋。”

　　民生銀行近期發布的《中國地產金融藍皮書》顯示，即使是經歷了2009年上半年的樓市熱銷，當前中國房地產企業仍面臨很高的動態風險，利潤率越高的企業財務風險越大。該報告認為：“上半年的樓市透支了大量的剛性需求，如果樓市在2009年四季度或2010年年初發生轉折，47%的企業將出現資金缺口，如果危機延續兩年以上，將有65%的企業面臨財務壓力。”

　　泡沫隱憂

　　在擴張壓力面前，地產商似乎可以通過擴大融資來解決預期中的資金壓力，但實際的情況可能并非如此。

　　據中原地產的一份研究報告顯示，2009年下半年起，地產企業紛紛加大新開工力度和土地購置規模：1~8月，全國完成房地產開發投資2.11萬億元，全國房屋新開工面積近6億平方米，但“項目開工回暖的速度遠遠滯后于市場成交的回暖速度。”

　　孟波分析，開發商賣房回收的資金和融資所得很大一部分并沒有直接進入新盤開工，而是進入了土地市場。“據不完全統計，僅9月份各大房企拿地資金就超過了700億元，而此間的新盤開發資金應該不超過300億元。”他說。

　　進入9月，全國樓市交易“價漲量跌”越發明顯。不少業內人士認為，如果大規模融資進入項目開發領域，勢必會增加市場供應，從而穩定房價。但如今，事實可能正朝著相反的方向發展。

　　“大部分開發商是為了囤積土地而進行融資，一旦房企融資成功，會進一步降低開發商用銷售回籠資金的愿望，造成捂盤惜售行為，從而加劇房價的上漲。”成都嘉進地產副總經理馬永林分析，目前地產商對房價期望較高，擠出了相當一部分消費需求，購房者大規模觀望和地產商捂盤惜售一旦大量出現，這將再次形成對房企融資的嚴重挑戰。

　　“市場的起伏教育了更多的成熟投資者，簡單的買地、融資再賣地模式已經讓人有所警惕。”林汝其說，面對資金過度涌入地產行業可能造成的新一輪泡沫，投資者的謹慎已經讓不少房企降低了融資規模，但一旦后市向好，并不排除房企再融資可能，“這種可能還得看下一步的樓市調整有多大。”